{{ t.tocH }} {{ t.toc1 }}{{ t.toc2 }}{{ t.toc3 }}{{ t.toc4 }}{{ t.toc5 }}{{ t.toc6 }}

למה כולם מדברים על רובע 4?

רובע 4 הוא הריבוע שבין פארק הירקון בצפון, אבן גבירול במערב, נתיבי איילון במזרח ושדרות שאול המלך בדרום - הצפון הישן והחדש של תל אביב, עם כיכר המדינה במרכז. במשך עשורים זה היה אזור שכמעט לא נבנה בו: בניינים משנות ה-50 וה-60, בני 3-4 קומות, בלי מעלית, בלי חניה ובלי ממ"ד - ברחובות הכי מבוקשים בישראל.

ב-2018 אושרה תוכנית הרובעים, שקבעה כללים ברורים: מה מותר להרוס, מה מותר לבנות במקום ובאיזה גובה. התוצאה היא גל ההתחדשות הגדול בתולדות מרכז העיר - יותר מ-100 פרויקטים של הריסה ובנייה מקודמים כיום ברובע, על ידי יותר מ-20 יזמים.

טיפ מהשטח: רוב הפרויקטים ברובע הם בנייני בוטיק של 18-28 דירות. דירות הגן והפנטהאוזים נחטפים ראשונים, לפעמים עוד לפני שיווק פומבי. מי שמכיר את מפת הפרויקטים מקבל יתרון אמיתי.

תמ"א 38/2 מול פינוי-בינוי - ומה זה משנה לכם

הריסה ובנייה (תמ"א 38/2 / תוכנית הרובעים). בניין ישן אחד נהרס, ובמקומו קם בניין חדש, בדרך כלל 7-9 קומות. היתרון לרוכש: פרויקטים קטנים ומהירים יחסית (2.5-3.5 שנות בנייה). החיסרון: מלאי קטן.

פינוי-בינוי / מתחמים. כמה בניינים או מתחם שלם נהרסים יחד. היתרון: היצע גדול יותר. החיסרון: לוחות זמנים ארוכים ומורכבים יותר.

שלבי פרויקט: מה כל סטטוס אומר על הכסף ועל הסיכון

תכנון / החתמת דיירים. אי אפשר עדיין לקנות, אבל שווה לעקוב.
הוגשה בקשה להיתר. "פרי-סייל" במחירים נמוכים מהשוק - הכניסה הזולה ביותר, עם אי-הוודאות הגדולה ביותר.
ניתן היתר בנייה. נקודת מפנה: המחירים בדרך כלל קופצים מדרגה.
בבנייה. ככל שהשלד מטפס, המחיר עולה והסיכון יורד.
אכלוס / דירות אחרונות. המחיר בשיא, אבל לפעמים דווקא כאן יש גמישות במו"מ.

טיפ מהשטח: תשאלו "כמה דירות כבר נמכרו בפועל?" - לא "כמה נשארו". זה כוח מיקוח שלכם.

כמה עולה דירה חדשה ברובע 4?

המחירים משתנים בין רחוב לרחוב, בין קומה לקומה ובין שלב לשלב; הנתונים כאן מבוססים על פרסומים פומביים - מסגרת התמצאות, לא הצעת מחיר.

דירות 2-3 חדרים - החל מכ-3.3-4.5 מיליון ₪
דירות 3-4 חדרים - כ-4.5-6.5 מיליון ₪
דירות 4-5 חדרים ודירות גן - לרוב מ-6 מיליון ₪ ומעלה
פנטהאוזים - עולם בפני עצמו, לעיתים דו-ספרתי במיליונים

כלל אצבע שימושי יותר ממחיר לדירה הוא מחיר למ"ר - תבקשו אותו בכל פגישה והשוו בין פרויקטים באותו רחוב, באותו שלב.

על מה מסתכלים לפני שחותמים

חוזה רכישה מקבלן הוא מסמך ארוך - אל תחתמו בלי עורך דין מקרקעין מטעמכם (לא של היזם).

הבטוחות שלכם. על פי חוק המכר, הכספים חייבים להיות מובטחים - בדרך כלל בערבות בנקאית דרך ליווי בנקאי סגור.
לוח תשלומים. בדקו מה קורה אם האכלוס מתעכב, ומה ההצמדה למדד תשומות הבנייה.
מועד מסירה ופיצוי. מה המועד החוזי, וכמה חודשי "גרייס" ליזם.
מפרט טכני. מה כלול באמת, ומה עלות שינויי דיירים.
חניה ומחסן. רשומים בחוזה? צמודים בטאבו?

7 שאלות שחייבים לשאול במשרד המכירות

באיזה שלב הפרויקט באמת - יש היתר בנייה ביד?
כמה דירות נמכרו עד היום, מתוך כמה?
איזה בנק מלווה את הפרויקט?
מה מחיר המ"ר של הדירה הזו ושל העסקה האחרונה שנסגרה?
מה מועד המסירה החוזי - ומה קרה בפרויקטים הקודמים של היזם?
החניה רגילה או במתקן? צמודה בטאבו?
מה כולל מסלול שינויי הדיירים, וכמה עולה כל שינוי?

התשובות חשובות - אבל לא פחות מהן, הנכונות לענות.

מחפשים דירה חדשה ברובע 4?

ספרו לנו מה מתאים לכם, ונצמצם ממאות הפרויקטים רק לאלה שיש בהם דירה בשבילכם.

הציגו לי פרויקטים מתאימים

גילוי נאות: המידע בעמוד זה נאסף ממקורות פומביים ומניסיון מקצועי, נכון למועד הפרסום, ועשוי להשתנות. אין באמור ייעוץ משפטי, שמאי, מיסויי או המלצת השקעה. לפני כל עסקה יש להיוועץ באנשי מקצוע מוסמכים.

Why is everyone talking about Quarter 4?

Quarter 4 is the square bounded by HaYarkon Park to the north, Ibn Gvirol to the west, the Ayalon highway to the east and Sha'ul HaMelech Boulevard to the south. This is the old and new North of Tel Aviv, with Kikar HaMedina at its center. For decades almost nothing was built here: walk-up buildings from the 1950s and 1960s, three or four floors, with no elevator, no parking and no protected room, on some of the most sought-after streets in Israel.

In 2018 the quarter plan was approved and set clear rules: what may be demolished, what may be built in its place and at what height. The result is the largest wave of renewal the city center has ever seen, with more than 100 demolish-and-rebuild projects now underway in the Quarter, run by more than 20 developers.

From the field: most projects in the Quarter are boutique buildings of 18 to 28 apartments. The garden apartments and penthouses go first, sometimes before public marketing even begins. Knowing the project map gives you a real advantage.

Tama 38/2 versus clearance and rebuilding, and what it means for you

Demolition and rebuilding (Tama 38/2 or the quarter plan). A single old building is demolished and a new one rises in its place, usually 7 to 9 floors. The advantage for a buyer: relatively small, fast projects (2.5 to 3.5 years of construction). The drawback: limited supply.

Clearance and rebuilding (Pinui Binui) or compounds. Several buildings, or a whole compound, come down together. The advantage: more supply. The drawback: longer and more complex timelines.

Project stages: what each status says about the money and the risk

Planning and signing residents. You cannot buy yet, but it is worth watching.
Permit application submitted. A pre-sale at below-market prices, the cheapest way in and also the least certain.
Building permit granted. A turning point, where prices usually step up.
Under construction. As the frame climbs, the price rises and the risk falls.
Occupancy and final apartments. Prices are at their peak, yet this is sometimes exactly where there is room to negotiate.

From the field: ask how many apartments have actually sold, not how many are left. That is your bargaining power.

How much does a new apartment in Quarter 4 cost?

Prices vary from street to street, floor to floor and stage to stage. The figures below are based on public sources and are meant for orientation, not as a price quote.

2 to 3 room apartments: from roughly 3.3 to 4.5 million NIS
3 to 4 room apartments: around 4.5 to 6.5 million NIS
4 to 5 room apartments and garden apartments: usually from 6 million NIS and up
Penthouses: a world of their own, sometimes in the double digits of millions

A more useful rule of thumb than the price per apartment is the price per square meter. Ask for it in every meeting and compare projects on the same street, at the same stage.

What to look at before you sign

A purchase contract from a developer is a long document. Do not sign without your own real estate lawyer, not the developer's.

Your guarantees. Under the Sale Law your payments must be secured, usually by a bank guarantee under a closed bank-financing arrangement.
Payment schedule. Check what happens if occupancy is delayed, and how payments are linked to the construction inputs index.
Handover date and compensation. What is the contractual date, and how many grace months the developer is given.
Technical specification. What is actually included, and the cost of buyer changes.
Parking and storage. Are they written into the contract? Are they registered to the apartment at the land registry?

Seven questions you must ask at the sales office

What stage is the project really at, and is there a building permit in hand?
How many apartments have sold so far, out of how many?
Which bank is financing the project?
What is the price per square meter for this apartment and for the most recent deal that closed?
What is the contractual handover date, and what happened in the developer's previous projects?
Is the parking standard or in a mechanical system, and is it registered to the apartment?
What does the buyer changes process include, and how much does each change cost?

The answers matter, but no less than the answers, so does the willingness to answer.

Looking for a new apartment in Quarter 4?

Tell us what fits you, and we'll narrow hundreds of projects down to the ones with an apartment for you.

Show me matching projects

Disclosure: the information on this page is gathered from public sources and professional experience, is current as of the date of publication and may change. Nothing here is legal, appraisal, tax or investment advice. Before any transaction, consult qualified professionals.

{{ t.phH1 }}